Apartman ve sitelerin yönetim planlarından kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta kat malikleri zor durumlar yaşayabilmektedir. Günlük hayatta yönetim planları adeta yokmuş gibi davranılarak gayrimenkul satın alınması ya da kiralanması akabinde yönetim planından kaynaklı birçok sorun meydana gelebilmektedir. Bu sebeple yazımızda öncelikle yönetim planının niteliği, yönetim planı hükümlerinin bağlayıcılığı, değiştirilmesi ve ihtilaflar durumunda yapılabileceklerden bahsedilecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 28’de “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” denmektedir. Kanunda tanımı bu şekilde yapılan yönetim planının kapsamını kısaca özetlemek gerekirse, apartman, işyerleri ya da sitelerin kullanım şeklini, aidatların belirlenmesini, kat malikleri kurulunun toplanmasına ilişkin zamanın tayin edilmesi, site veya apartman çalışanlarının ücretlerini, yöneticinin görevleri, KMK ilgili hükümleri uyarınca ortak alanların bir kısmının kullanılmasına dair hükümler ve benzer birçok hüküm içeren tüm kat malikleri tarafından bağlayıcı olan sözleşmedir. Yönetim planı, bağımsız bölüm sahipleri için bağlayıcı olduğu kadar kiracılar için de aynı mahiyeti taşımaktadır. Kaldı ki, yine KMK md. 18 hükmü uyarınca kat maliklerinin genel borçları kapsamında açıkça yönetim planına uyulması da sayılmıştır.
Kural olarak Yönetim planı, KMK hükümleri ve mülkiyet hakkına aykırı olacak şekilde tanzim edilemez. Yönetim Planı hükümleri, taşınmazın bağımsız bölümlerinin irtifak hakları alındığı esnada tapuya işlenmekte olduğundan birçok apartman ve sitenin yönetim planlarını genel olarak müteahhitler düzenlemektedir. Bağımsız bölüm satın almak isteyen birçok vatandaş ise, evi inceledikten sonra yönetim planını incelemeden evi/işyerini satın almaktadır. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olan ya da mülkiyet hakkı ile çelişen yönetim planı hükümlerine rastlanılması mümkündür. Böylece yönetim planı sebebiyle maruz kalınan sorunlar karşısında kat malikleri büyük zorluklar çekmektedir. Uygulamada yönetim planından kaynaklanan sorunlar arasında en sık karşılaşılanları;
Apartman ya da sitelerin ortak alanların kullanımının bazı kat maliklerine özel olarak tahsis edilerek mülkiyet hakkı tesis edilmişçesine kullanılmaya başlanması ya da mimari projede açıkça ortak alan olarak geçmesine karşın yönetim planı ile bir bağımsız bölüm malikinin mülkiyetine tahsis edilmesi durumu, ( çatı, garaj, bahçe, otopark vb.)
Kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkına aykırı hükümlerin yer alması,
KMK hükümlerine aykırı olan komşuluk ve iyiniyet kuralları gibi kurallara aykırı düzenlemelerin bulunmasıdır.
Yukarıda sayılan maddelerden ilkine ilişkin daha detaylı bilgi almak için KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA ORTAK ALANLARA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ yazımıza sitemizin Makaleler bölümünden ya da ( https://www.onemhukukdanismanlik.com/post/kat-mülki̇yeti̇-kanunu-uyarinca-ortak-alanlara-müdahaleni̇n-önlenmesi̇ ) linkinden ulaşabilirsiniz. Diğer maddelere dair kısaca örnekler vermek gerekirse; kat malikinin bağımsız bölümünde gerçekleştireceği tadilat için KMK md. 23’te sayılan haller uyarınca tadilatın gerçekleştirilmesinin ek şekil ve zaman şartlarına tabi tutularak kısıtlanması, apartmanın giriş ve çıkışlarında diğer kat maliklerini rahatsız edici kokular yayan işletmelerin varlığına karşın yönetim planında bu tür önlemlerin yer almaması, ortak alanların özel kullanım durumlarından çıkarılarak bağımsız bölüm gibi kullanılması veya kat maliklerinden birisinin bağımsız bölümüne ait bir eklentinin ortak mülkiyet gibi kullanılması durumları sayılabilir. Yönetim planının bazı durumlarda diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarına aykırı şekilde veya kanun hükümleri ile çelişki içeren biçimde kullanılması halinde, kat malikleri KMK md. 33 uyarınca hakimin müdahalesi ile bu aykırılığın giderilmesini talep edebileceği gibi yönetim planı hükmünün de şartların sağlanması halinde iptalini talep edebilir.
Görüleceği üzere, yönetim planı hükümlerinin birçok yönden incelenmesi gerekmektedir. Bu incelemenin özellikle satın alma işleminden önce yapılması büyük önem arz etmektedir. Çünkü birtakım yönetim planı hükümleri bazı kat maliklerine avantaj sağlarken bazılarına dezavantaj getirmekte ve bu durum KMK ve mülkiyet hakkına da aykırılık teşkil etmemektedir. Aidatların belirlenmesi, bazı bağımsız bölümlerin aidatının daha yüksek alınması, bazı dairelere fazladan park alanı tahsis edilmesi gibi hükümler kural olarak aykırılık teşkil etmemektedir. Ancak somut olaya göre her durumun istisnaları mevcut olabilir. Bu durumda yönetim planının değiştirilmesi için KMK md. 28/3 uyarınca ⅘ oy çoğunluğu gerektiği göz önüne alınırsa sonradan değişiklik ile dezavantajın kaldırılması oldukça zor olacaktır. Ayrıca kat malikleri tarafından yönetim planı hükümlerinin bilinmediği ifade edilerek herhangi bir hak talebinde bulunulması mümkün değildir. Kanun koyucu tarafından yönetim planının tapuya işlenmesi şartı olması hasebiyle yönetim planı hükümlerinin kat malikleri tarafından bilindiği ve bilinmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bununla birlikte bir önceki paragrafta sayılı olan kanuna ya da mülkiyet hakkına aykırılık içeren durumlarda yönetim planı hükümlerinin iptali için mahkemeye başvuru hakkı mevcuttur.
Sonuç olarak, ev ya da işyeri satın almadan önce yönetim planının öneminin farkında olunarak bir kez incelenmesi, buradaki hükümlere göre satın almaya karar verilmesi büyük önem teşkil etmektedir. Bu inceleme aşamasında isabetli tespitler yapılarak karar verilmesi için avukatların tavsiyelerinden yararlanılarak hareket edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, yıllar süren uyuşmazlıklar neticesinde maddi zararlar ile karşılaşılması ve taşınmazdan vazgeçilmesine kadar gidebilecek sorunlar meydana gelmektedir.
Konuya ilişkin sorularınız ve merak ettiğiniz diğer hususlar için bize ulaşabilirsiniz.
Comments